楼市政策密集发布 西安未来有可能实施分区域楼市政策

　　8月25日，《住房城乡建设部中国人民银行金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》发布。通知一出，多个城市相继跟进并且出台新的楼市政策，有认房不认贷、有支持商品房现房销售等，而西安的多家银行也开始执行二套房首付比例为四成的新政策。

　　认房不认贷 取消限购限售

　　楼市新一轮调整政策密集发布

　　据住房城乡建设部有关负责同志介绍，关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

　　此通知一出，8月29日，广州就明确提出政策响应，发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》中明确：居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

　　认房不认贷会对哪些购房群体有利呢?首先是“卖一买一”的置换改善型需求购房者，可以降低首付，其次是对于曾在外地买过房结清贷款的，但因工作或生活原因移居广州的新市民购房人群，可享受首套房政策。

　　广州楼市政策也是很多重点城市的风向标，不少业内人士认为，此举将带动一大批城市跟进。“若地方加快‘认房不认贷’执行速度，将有利于带动需求入市，核心城市楼市‘金九银十’行情可期。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

　　另外，8月28日成都也出台了新的楼市政策，主要内容包含3大部分：明确支持商品住房现房销售，144㎡以上房源不再实施公证摇号，同时优化无房居民家庭认定标准。

　　嘉兴市出台21项新政，全面取消限购、限售政策，其余还包括优化土地供应结构，支持合理住房需求，拓宽货币化安置渠道，上调住房公积金贷款最高限额等。

　　西安有房企发布“先交付后还贷”

　　多家银行执行二套房首付4成

　　回归到西安市场，8月25日，大悦西北企业公众号发布的《中粮·天悦|先交付后还贷，践行央企品质承诺》中提出“中粮天悦最新购房政策——最低首付总房款20%即可购房，且能够临近交付再进行贷款办理”。在这项购房约定中，开发商还承诺，倘若非不可抗力未能如期交付，购房者可以全额退款，不承担违约责任。而此购房政策只针对DK4的在售房源，预计9月底结束。

　　除了个别房企的特殊购房政策外，目前西安楼市的首付比例也有所调整，执行政策为首套有房贷、二套房首付比例可以执行40%，利率为基准利率+60bp;如果首套房是在外地有房贷，在西安买房子可以按照首套30%首付比例执行，利率则按照前述提到的二套房利率执行。

　　多家银行表示，目前确实已开始执行二套房首付40%的新政策。其中农业银行个贷部表示，目前西安限购区内，二套首付执行40%，利率按4.8%执行;外地(非限购区)无房有房贷，需提供首套房贷款合同，西安无房证明，在西安购买首套可按照30%来执行，利率按4.8%执行。中行个贷经理表示，限购区内有房贷依然按照之前的60%执行，如结清首套房贷款，首付可按照30%执行;如果在非限购区和外地有房，可以按照30%执行。也就是说，取消了此前的认房又认贷政策。

　　新政还很“新”，又有更新政策接踵而来，9月25日起，首套房和二套房首付比例下限调整为20%和30%。

　　西安楼市政策较温和保守

　　未来有可能实施分区域楼市政策

　　近期政策及西安目前市场的情况，可能会有哪些层面的调整呢?

　　西安建筑科技大学建筑学院副教授马健表示，未来楼市还可能出现更多的政策工具，如限购、限售政策的放松，进一步下调首付比例、贷款利率等。西安目前主要是金融政策的调整，限购限售等政策还未有松动，主要原因可能是西安楼市情况相较其他城市略好，尤其主城区项目销售状况比较稳定，但城六区以外的区域销售遇冷，未来有可能实施分区域的楼市政策，比如先解除城市外围区域的限购限售政策等。

　　西安房地产行业资深分析师朱郁认为，市场下行周期，政策相继出台，释放利好，刺激需求，降低供需矛盾。房企也从自身运营、交付层面，破题开路，力求稳健经营、可持续发展。内外部因素在特定(环境)周期下，形成及以期组合拳的落地效应显现，市场(需求)端的反应、表现存在消化滞后性，仍需在四季度进一步观察、评估。目前西安楼市政策较为温和、保守，综合市场供、销、价数据及近阶段有关政策颁布实施后的需求反应而言，阶段性未及预期。

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